Ипотечни кредити за покупка на жилищен имот
 
1. Същност
 
Ипотечните кредити за покупка на имот са дългосрочни кредити, при които се приема за обезпечение закупувания имот, имоти различни от закупувания или комбинация от двете. Върху имота, обезпечаващ кредита, се учредява законова ипотека при положение, че продажната цена, посочена в нотариалния акт за покупко-продажба, е в размер по-малък от този на отпуснатия кредит. В нотариалния акт се посочва каква част от цената се заплаща чрез банков кредит. Средствата по кредита се превеждат най-често директно на продавача.
 
Максималният срок за погасяване на ипотечни кредити в банките е различен - максимумът е до 35г., включително.

Издължаването на ипотечен кредит за покупка на имот става с равни месечни вноски, намаляващи месечни погасителни вноски или по индивидуален план.
 

2. Изисквания
 
Общи изисквания към кандидатите за ипотечен кредит:

• Да са пълнолетни, дееспособни граждани с постоянно местожителство в България;
• Българи, пребиваващи легално в чужбина , при определени допълнителни условия;
• Да са на възраст, която заедно със срока на кредита да не надвишава 63 - 65  години;
• Да разполагат с валиден документ за самоличност;
• Да са без установени публични задължения;
• Да нямат регистрирано в централен кредитен регистър задължение;
• Трудова заетост по безсрочен трудов договор, договор за управление, граждански договор, комбинация от изброените или други приравнени към тях;
• Средно и по-високо образование;
  

Изисквания по отношение на доходите на кредитоискателя:

• Съотношението Дълг / Доход не трябва да надвишава определения от банката процент;
• Дълг са всички месечни разходи към финансови институции, физически лица и др.
• Остатъчен доход след плащане на всички финансови разходи. При определни условия, изискването за остатъчен доход отпада;
• Доходите на съдлъжник трябва да съответстват и да се докажат по начините, приложими за основния кандидат;
• Доходите на съпруг/съпруга се вземат предвид, когато се явяват като съдлъжници по сделката и съответно подписват договора за кредит.

Изисквания към имота, който служи за обезпечение:

•  Безусловно доказана собственост;
• Масивни постройки, намиращи се в регулация (панели, ЕПК, тухлени сгради);
• Имоти в законно разрешен строеж на етап "Груб строеж";
• УПИ - парцели в регулация.
  
• Застраховка “Имущество”
• Застраховка “Живот” и “Злополука”
  

3. Процедура за кандидатстване и разглеждане на молба при ипотечен кредит за покупка на имот

• При първоначалния контакт с банката банковият служител запознава клиента с условията за отпускане на кредит и му предлага различни варианти на срокове за погасяване и размери на вноските. Също така ми предоставя списък с необходимите документи за кандидатстване за кредит.
• При подаване на молба за кредит, кредитоискателят плаща такса за разглеждане на молба за кредит.
• Банковият служител проверява документите и за наличие на недекларирани задължения към банките.
• Банковият служител организира с помощта на клиента посещение и оценяване на имота, който служи за обезщетение по кредита, с независим одобрен от банката оценител. Таксата за оценката се заплаща от кредитоискателя.
• Предоставените документи се изпращат за разглеждане в кредитния център.
  

4. Процедури при подписване на договор и усвояване на ипотечен кредит
 
При разрешаване на ипотечен кредит се спазват следните процедури:

• При необходимост се изискват допълнителни документи;
• След одобрение на кредита и положително правно становище, банковият служител открива разплащателна сметка на клиента в случай, че няма такава), подготвя Договор за кредит и Уведомително писмо до продавача на имота (ако е необходимо).

 
Процедура по усвояване:

• Банковият служител се осведомява за датата на покупко-продажбата и съгласува с избрания нотариус дата и час за учредяване на ипотеката;
• Банката изисква проекта за нотариален акт за покупко-продажба, в който трябва да залегне клауза, че средствата по кредита се изплащат на продавача след прехвърляне на собствеността, вписване на законна ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че банката е първи кредитор.
  

5. Такси и комисионни
 

• Такса за предварително проучване и разглеждане (подаване на молба за кредит);
• Такса за оценка на имота. Плаща се на лицензиран оценител;
• Такса за учредяване на ипотека. Плаща се за период от 10 години и е дължима на нотариус и служба по вписванията;
• Такса за усвояване на кредита плаща се към банката;
• Комисионна за ангажимент. Дължи се за срока от подписване на договор с банката до момента на усвояване на кредита;
• Годишна такса за управление. Дължима към банката. Изчислява се върху остатъка по кредита;
• Такса за предсрочно погасяване;
• Такса за предоговаряне на условията по кредита и др.
  

6. Исканите от банките документи при покупка на имот с ипотечен кредит
 
Документи, удостоверяващи самоличността, доходите и гражданското състояние на кредитоискателите:

• Документи по образец на Банката - Искане за кредит; Декларация за свързани лица;
• Копия от документи за самоличност /лични карти/;
• Трудов договор и анекси към него / Договор за възлагане на управление / Граждански договори;
• Удостоверение за трудова заетост / Служебна бележка; Сметки за изплатени суми / хонорарни листове;
• Договори за наем; Документи за собственост на имотите, отдавани под наем; Разписки;
• Документи по регистрацията на търговеца /съдебна регистрация, БУЛСТАТ, данъчна регистрация/;
• Заверена ДД по чл.43 от ЗОДФЛ за предходен отчетен период /при патентна дейност/;
• Заверена ДД по чл.41 от ЗОДФЛ и ОПР за предходен отчетен период; ОПР за текущ отчетен период;
• Заверена ДД по чл.51 от ЗКПО, ОПР, Баланс за предходен отчетен период,; ОПР и Баланс за текущ отчетен период;
• Декларация за  доходите на кредитоискателите;
• Декларация за заведени дела;
• Удостоверения за семейно положение /Удостоверения за граждански брак/ на кредитоискателите и собствениците на имота;
• Удостоверения по чл.87, ал.6 от ДОПК за кредитоискателите;
• Удостоверение за актуално правно състояние;
• Удостоверение за липса на данъчни задължения;
• Протокол с решение на компетентния орган на юридическото лице – собственик на имота; 
  

Необходими документи за недвижимите имоти:

• Предварителен договор за покупко-продажба;
• Документи за собственост на имота;
• Удостоверение за данъчна оценка на имота;
• Документи за собственост на друг имот, който ще се ипотекира, ако има такъв (В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя);
• Удостоверение за вещни тежести от Службата по вписвания, за срок не по-малък от 10 години;
• Клиентът се задължава да представи оценка на имота изготвена от лицензиран експертен оценител, одобрен от банката;
• Клиентът се задължава да застрахова имота при застраховател одобрен от Банката и като прехвърли полицата в полза на Банката;
  

При закупуване на имот в строеж:
  

• Актуална скица – виза за проектиране;
• Разрешение за строеж;
• Одобрени архитектурни проекти;
• Протоколи за заверени коти и нива, вкл. „било”;
• Удостоверение по чл.181 от ЗУТ за изпълнен „груб строеж”;
• ПСД /Проекто-сметна документация за строителни/ довършителни работи - обект на финансиране.
  
  * Изискванията са валидни към март 2009г. За всички промени по необходимите документи при кандидатстване за ипотечен кредит, компанията не носи отговорност.